Soru: “Mevcut kira mevzuatı bugünkü ekonomik koşullarda kiracıyı mı yoksa ev sahibini mi koruyor?”

Avukat Refet Uzun, KKTC’de kiracılık ilişkilerinin 1781 sayılı Kira Denetim Yasası altında yürüdüğünü, yasanın yapısının 1980’li yılların ihtiyaçlarına göre şekillendiğini belirtti. Uzun, yasanın “koruyucu sosyal yasa” niteliği taşıdığını, adından da anlaşılacağı üzere kiracıyı korumak maksadıyla tasarlandığını ifade ederken; güncel koşullarda sistemin “hukuken kiracıyı, fiilen mal sahibini koruyan” bir yapıya dönüştüğünü söyledi.

Uzun, örnek olarak eski tarihli ve Türk lirası üzerinden düzenlenmiş sözleşmelerle oturan kiracıların ekonomik olarak avantajlı hale geldiğini; buna karşılık yeni kiralamalarda döviz bazlı talebin artması nedeniyle yeni kiracıların dezavantaj yaşadığını vurguladı.

Soru: “Kiranın elden mi yoksa bankadan havale yoluyla yapılması mı daha uygundur?”

Uzun, bu konunun “tercih” değil “zorunluluk” olduğunu belirterek, kiranın IBAN üzerinden veya banka havalesiyle ödenmesi gerektiğini söyledi.

Soru: “Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi hangi koşullarda gerçek? Hangi durumlarda suistimale açıktır?”

Uzun, Kira Denetim Yasası kapsamında tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olduğunu, keyfi gerekçelerle tahliye davası açılamayacağını söyledi. Tahliye sebepleri arasında “kiranın gününde ödenmemesi” ile “mal sahibinin kendisi, eşi veya 18 yaşından büyük çocuğu için gerçek ihtiyaç” halinin yer aldığını belirtti.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede mahkemenin “samimiyet testi” uyguladığını aktaran Uzun, bu yolun suistimale açık olabileceğini ancak mahkemenin gerçek ihtiyaç ile kiracıyı çıkarma amacı arasındaki ayrımı değerlendireceğini kaydetti. Tahliye sonrası “kendim kullanacağım” denilerek çıkarılan taşınmazın başka bir kiracıya kiralanması halinde, ileride tazminat sorumluluğu doğabileceğine dikkat çekti.

Soru: “Kira sözleşmesi hazırlanırken nelere dikkat edilmeli?”

Uzun, kira sözleşmelerinin Kıbrıs Türk Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat desteğiyle, yazılı ve detaylı hazırlanması gerektiğini belirtti. Sözleşmede; tapu bilgileri, taraf bilgileri, depozito, kira bedeli, süre, kullanım amacı, kimlerin kullanacağı, alt kiralama izni, teminat mektubu/kefalet gibi unsurların açıkça yer alması gerektiğini ifade etti. Sözleşmenin iki şahit huzurunda imzalanması, vergi dairesi nezdinde binde 5 pul harcı uygulanması ve gelir vergisi stopajının yatırılması gerektiğini söyledi.

Soru: “Dövizle yapılan kira sözleşmeleri hukukta nasıl değerlendirilmeli, artış nasıl dengeleniyor?”

Uzun, KKTC’de sözleşme serbestisi ilkesi gereği döviz cinsinden kira sözleşmelerinin yapılabildiğini; euro, dolar ve sterlinin uygulamada yaygın olduğunu söyledi. Devletin vergi uygulaması üzerinden Türk lirası sözleşmelere yönlendirici bir yapı kurduğunu belirten Uzun, TL sözleşmelerde kira stopajının yüzde 8, döviz sözleşmelerde yüzde 13 olduğunu ifade ederek, bu farkın dar gelirli kiracıların döviz yükü altında ezilmemesi amacıyla “örtülü bir koruma” yarattığını dile getirdi.

Uzun, yabancı sermayenin ekonomideki ağırlığına dikkat çekerek, dövizle kiralamanın yatırımcı açısından beklentiyle uyumlu olduğunu, dövizin de kendi enflasyonu bulunduğunu; bu nedenle döviz bazlı sözleşmelerde belirli oranlarda artış talebinin ekonomik zemini olabileceğini söyledi. Artış oranının sözleşmede taraflarca belirlenebileceğini, finansal ve hukuki destek alınarak hareket edilmesi gerektiğini ifade etti.

Soru: “Eşdeğer araziler ‘Türk malı’ diye reklam ediliyor. Hukuki gereği nedir, denetim kimin sorumluluğunda?”

Program sırasında bir izleyici tarafından yöneltilen soruyu yanıtlayan Uzun, gayrimenkul satışı veya pazarlamasında yanıltıcı bilgi verilmesini “misrepresentation” olarak nitelendirerek bunun suç olduğunu söyledi. “Türk malı, Rum malı, eşdeğer, tahsis” gibi ifadelerle reklam yapılmasının stratejik bir hata olduğunu ve yanlış olduğunu belirten Uzun, KKTC’de verilen tapuların KKTC tapusu olduğunu, uluslararası nitelikteki boyutların bireysel düzlemde yorumlanamayacağını ifade etti.

Uzun, satışta şeffaf ve dürüst biçimde hareket edilmesi, kayıtlı emlakçılarla ve avukatlarla çalışılması, gerekli belgelerin (örneğin search belgesi) profesyonel şekilde temin edilmesi gerektiğini söyledi.

Soru: “Kiracının bakım-onarım yükümlülüğü nerede başlar, ev sahibinin sorumluluğu nerede biter? Ev sahibinin sık kontrolü ne kadar doğru?”

Uzun, mülk sahibinin taşınmazı makul aralıklarla görme talebinin “doğal” olduğunu, ancak bunun sözleşmeye açık hükümlerle bağlanması gerektiğini belirtti. Kontrollerin önceden haber verilerek, randevuyla, makul saatlerde ve rahatsız edici düzeye varmadan yapılabileceğini söyledi. “Zırt pırt” kontrolün hoş olmadığını ve yasal olmadığını; fakat taraflarca kabul edilmiş, sözleşmede düzenlenmiş bir kontrol rejiminin mümkün olabileceğini kaydetti.

Bakım-onarımda ise “esaslı tamir” ile “kullanıcı kaynaklı hasar” ayrımına işaret eden Uzun, tesisat arızası, çatı akması, rutubet gibi kullanıcı hatası olmayan ve zamanla oluşan esaslı problemlerin mal sahibinin sorumluluğunda olduğunu ifade etti. Buna karşılık kullanım hatasından doğan zararların (örneğin depoda su bitmesine rağmen su motorunun çalıştırılıp yakılması, kiracının müdahalesiyle tesisata zarar verilmesi, kırık-çivi-iz gibi hasarlar) kiracının sorumluluğunda olduğunu söyledi. Kiracının taşınmazı “kiraladığı gibi kullanılabilir durumda” teslim etmesi gerektiğini vurguladı.

Soru: “Sözleşmeler ‘1 yıl geçerlidir’ deniyor ama yıllarca yenilenmiyor. Yasal durum ne?”

Uzun, bir yıl ve üzeri kira sözleşmelerinin yazılı yapılmasının doğru olduğunu belirterek, konutlarda genellikle 1 yıllık, iş yerlerinde ise 3-5 yıllık sözleşmelerin yaygın olduğunu söyledi. Süre dolduğunda sözleşme yenilenmemiş olsa bile, sözleşmede aksi düzenleme yoksa ve taraflar ilişkiyi fiilen sürdürüyorsa kiracılık ilişkisinin devam ettiğini ifade etti. Tahliyenin ancak yasada tanımlı sebeplerle mümkün olduğunu; bunun yanında kira tespiti ve kira artışı için mahkemeye başvurulabileceğini belirtti.

Soru: “Tahliye davaları pratikte ne kadar sürüyor?”

Uzun, yasaya göre 3 ayda sonuçlandırılması öngörülen tahliye davalarının uygulamada bu sürede bitmesinin mümkün olmadığını söyledi. Ülkede kira uyuşmazlıklarına ilişkin komisyon veya alternatif çözüm mekanizmalarının bulunmadığını; yetkili merciin mahkemeler olduğunu belirtti. İhbar süreçleri, dava hazırlığı, tebligat süreleri, savunma ve delil aşamalarının uzaması nedeniyle pratikte sürecin ayları bulabildiğini, duruşma gününe gelene kadar yaklaşık bir yılın geçebildiğini ifade etti.

Soru: “Vergi için kirayı düşük göstermek ‘uygun’ mu? Sonuçları ne?”

Uzun, mahkemeye “temiz ellerle” gelinmesi gerektiğini vurgulayarak, gerçek kira bedelinden düşük bedel gösterilmesini vergi usulü açısından suç olarak değerlendirdi. Vergi dairesinin tespiti halinde resen vergi uygulamasıyla ödenmeyen vergilerin tahsil edilebileceğini söyledi. Ayrıca düşük kira bedeli gösteren mal sahibinin, ileride mahkemeye gittiğinde kendi talep edebileceği hakları da fiilen daralttığını belirtti.

Soru: “Konut krizi karşısında kira hukuku sosyal devlet ilkesiyle yeniden ele alınmalı mı?”

Uzun, bunun gerekli olduğunu söyledi. Ülkede “konut yokluğu” değil, dar gelirli ve asgari ücretli için “erişilebilir konut” sorunu bulunduğunu ifade ederek, bu alanın özel sektörün değil devletin program ve planlamasıyla çözülebileceğini kaydetti. Devletin sosyal konut üretimi, yerleşim planlaması, belediyelerin rolü, destek modelleri ve örnek uygulamaların (Türkiye ve İngiltere gibi) takip edilebileceğini söyledi. Özel sektör, devlet ve vakıfların birlikte hareket etmesi halinde dar gelirli ve asgari ücretliler için krizin aşılabileceği görüşünü dile getirdi.

Soru: “Mevcut düzen böyle devam ederse barınma hakkı fiilen ve resmen ayrımcılığa dönüşür mü?”

Uzun, barınma hakkının temel hak niteliğine işaret ederek sistematik bir eşitsizliğin varlığından söz etti. Devletin bir yandan yabancı veya refah düzeyi yüksek yatırımcıya yönelik programlar yürütürken, eş zamanlı olarak dar gelirli ve asgari ücretli vatandaşların erişilebilir konut ihtiyacını da programlaması gerektiğini belirtti.